Право собственности и регистрация недвижимости в Испании для иностранцев
Регистрация недвижимости в Испании — это финальный и обязательный шаг после покупки. Только после регистрации в Реестре собственности (Registro de la Propiedad) покупатель получает полные юридические права.
Особенно важно для иностранных граждан соблюдать правильную процедуру — от подписания escritura до подачи документов в реестр.
🏛️ Что подтверждает право собственности в Испании?
Главный документ — Escritura pública de compraventa (публичный нотариальный договор купли-продажи), подписанный у нотариуса.
Но полным собственником вы становитесь только после регистрации в Registro de la Propiedad.
📝 Как проходит процесс регистрации?
-
Подписание escritura у нотариуса
-
Получение NIE (если ещё нет)
-
Оплата налогов (ITP или IVA + AJD)
-
Подготовка документов юристом
-
Подача документов в Registro de la Propiedad
-
Получение выписки (Nota simple) с новым собственником
📋 Какие документы нужны?
-
Копия escritura pública
-
Копия NIE
-
Подтверждение оплаты налога ITP или IVA
-
Квитанция об оплате гербового сбора AJD (если применимо)
-
Заполненная форма подачи в регистр
-
Паспорт
💡 Обычно весь процесс ведёт адвокат, представляя клиента по доверенности.
⏱️ Сроки регистрации
-
От 2 до 8 недель в зависимости от региона
-
При наличии ипотеки — может занять дольше
-
Приоритет — дата подачи в реестр, а не дата регистрации
💰 Сколько стоит регистрация?
| Расход | Сумма (примерно) |
|---|---|
| Регистрация в реестре | 400–1 000 € |
| Оплата ITP / IVA | 6–10 % от стоимости |
| AJD (если новостройка) | 1–1,5 % |
| Юридическое сопровождение | 1–2 % от суммы сделки |
📑 Что такое Nota Simple и зачем она нужна?
Nota Simple — это краткая выписка из Реестра собственности, подтверждающая:
-
кто является собственником
-
есть ли обременения, ипотеки
-
кадастровые данные
-
дата последней регистрации
Получается онлайн или через адвоката. Актуальна при продаже, оформлении ипотеки или аренде.
⚠️ Возможные проблемы и как их избежать
| Проблема | Решение |
|---|---|
| Сделка не зарегистрирована | Подать документы в течение 30 дней |
| Объект обременён долгами | Проверить перед покупкой (due diligence) |
| Ошибки в escritura | Исправить через нотариуса |
| Отказ в регистрации | Адвокат подаёт исправления или обжалует |
🧑⚖️ Почему лучше регистрировать через адвоката?
Адвокат:
-
Представляет клиента по доверенности
-
Подаёт все формы и оплачивает налоги
-
Проверяет escritura на ошибки
-
Следит за сроками и получением Nota Simple
-
Защищает интересы в случае спора
❓ Часто задаваемые вопросы
Можно ли зарегистрировать объект дистанционно?
Да. Через нотариальную доверенность. Все действия выполнит адвокат от вашего имени.
Когда я становлюсь собственником — при подписании или при регистрации?
Фактически — с момента подписания у нотариуса. Юридически и публично — после регистрации.
Можно ли купить недвижимость без регистрации?
Теоретически да, но без регистрации ваши права уязвимы. Покупка считается неполной.
📞 Юридическая поддержка при регистрации недвижимости
Юристы Borderless Lawyers сопровождают клиентов от подписания до полной регистрации:
-
Проверим escritura
-
Оплатим налоги
-
Подадим документы в реестр
-
Получим Nota Simple
-
Действуем по доверенности — без вашего визита в Испанию