Покупка недвижимости в Испании — это важное и часто эмоциональное решение. Однако, юридические и бюрократические особенности могут привести к дорогостоящим ошибкам, особенно для иностранных покупателей.
В этой статье мы разберём наиболее частые ошибки и объясним, как их избежать с помощью профессиональной юридической поддержки.
❌ 1. Покупка без проверки юридической чистоты
Многие покупатели подписывают договор или вносят задаток, не проверив объект на наличие долгов, арестов или незаконных построек.
✅ Что делать:
Обратитесь к адвокату, чтобы провести Due Diligence — проверку Nota Simple, лицензий, кадастра, долгов, ограничений.
❌ 2. Использование шаблонного контракта без юриста
Контракт, составленный агентом или скачанный в интернете, может не учитывать ваши интересы.
✅ Что делать:
Договор arras и escritura должны быть составлены или проверены адвокатом и переведены на понятный язык.
❌ 3. Внесение задатка до получения NIE
Без NIE невозможно оформить сделку или зарегистрировать право собственности.
✅ Что делать:
Получите NIE заранее — через консульство или с помощью юриста по доверенности.
❌ 4. Отсутствие чётких условий возврата задатка
Если сделка срывается по вине одной из сторон, без чётко прописанных условий вы рискуете потерять деньги.
✅ Что делать:
В контракте arras пропишите: когда и как задаток возвращается, что происходит в случае отказа продавца или выявления проблем с объектом.
❌ 5. Покупка с обременениями и долгами
Новые владельцы отвечают по долгам перед коммунальными службами и за налог IBI, если не проверили задолженности.
✅ Что делать:
Проверьте квитанции об оплате всех налогов и услуг, а также запросите справку от сообщества собственников.
❌ 6. Пренебрежение лицензиями и разрешениями
Особенно важно при покупке загородных домов, новостроек и объектов после реконструкции.
✅ Что делать:
Проверьте наличие лицензии на жильё (Licencia de Primera Ocupación), разрешений на строительство и соблюдение зонирования.
❌ 7. Оформление сделки без перевода
Даже если договор составлен на испанском, вы обязаны понимать его содержание.
✅ Что делать:
Требуйте нотариально заверенный перевод и письменное разъяснение всех пунктов перед подписанием.
❌ 8. Оформление без доверенности при дистанционной покупке
Без доверенности вы не сможете оформить сделку удалённо, даже если всё готово.
✅ Что делать:
Составьте нотариальную доверенность на юриста — он сможет представить вас на всех этапах.
❌ 9. Оценка стоимости только по объявлению
Иногда цена не отражает юридическое состояние объекта, долгов или необходимости реконструкции.
✅ Что делать:
Проведите оценку объекта и учтите скрытые расходы: ремонт, лицензии, налоги, услуги юриста и нотариуса.
❌ 10. Отсутствие налогового планирования
Некоторые покупатели сталкиваются с двойным налогообложением или штрафами из-за незнания правил.
✅ Что делать:
Получите консультацию по налогам до покупки: ITP или IVA, гербовый сбор, налог на имущество.
🧑⚖️ Как юрист помогает избежать ошибок?
Профессиональный адвокат:
-
Проверит документы и юридическую чистоту
-
Представит вас по доверенности
-
Составит или проверит договоры
-
Рассчитает налоги и подготовит формы
-
Обеспечит полную прозрачность сделки
❓ Часто задаваемые вопросы
Нужно ли нанимать юриста, если есть агент?
Да. Агент — посредник, а не юрист. Он не обязан защищать ваши интересы.
Можно ли аннулировать сделку после подписания arras?
Только если это предусмотрено в договоре. Иначе потеряете задаток или будете обязаны вернуть его в двойном размере.
Кто оплачивает налоги и нотариуса?
Как правило, покупатель. Но это можно оговорить отдельно.
📞 Безопасная покупка недвижимости с Borderless Lawyers
Наша команда русскоязычных юристов:
-
Полностью сопровождает покупку под ключ
-
Проверяет каждый объект до задатка
-
Помогает дистанционно и в Испании
-
Обеспечивает юридическую защиту и прозрачность