В Испании большинство сделок по покупке недвижимости начинаются с подписания предварительного договора, известного как Contrato de Arras. Это юридически значимый этап, который защищает как покупателя, так и продавца — но только при правильном составлении и понимании условий.
📜 Что такое contrato de arras?
Contrato de arras — это частный договор между покупателем и продавцом, по которому:
-
Покупатель вносит задаток (обычно 5–10 % от стоимости)
-
Стороны договариваются о сроках и условиях сделки
-
Устанавливаются последствия отказа от сделки
Этот документ не заменяет нотариальный договор купли-продажи, но он имеет полную юридическую силу и служит гарантией для обеих сторон.
⚖️ Зачем нужен предварительный договор?
Он выполняет несколько важных функций:
-
Блокирует объект от продажи другим лицам
-
Фиксирует цену и сроки выполнения сделки
-
Делает договорённости юридически обязательными
-
Устанавливает санкции за отказ от сделки
💡 Без предварительного договора продавец может продать объект другому покупателю, даже если вы уже договорились.
💸 Какие бывают виды arras?
В Испании существует три типа договора arras. Самый распространённый — arras penitenciales (по ст. 1454 Гражданского кодекса).
| Тип | Описание | Последствия отказа |
|---|---|---|
| Arras confirmatorias | Подтверждение намерений | Можно требовать исполнение через суд |
| Arras penitenciales | Наиболее распространённый | Покупатель теряет задаток, продавец возвращает в двойном размере |
| Arras penales | Штрафной характер | Дополнительная компенсация + судебное взыскание |
🧑⚖️ Почему важно юридическое сопровождение?
Предварительный договор — это не шаблон, скачанный из интернета. Он должен быть:
-
Адаптирован к конкретному объекту
-
Составлен на двух языках (испанский + ваш родной)
-
Юридически корректен
-
Учитывать интересы покупателя
Юрист:
-
Проверит права собственности
-
Включит защитные условия (например, возврат задатка при юридических проблемах)
-
Пропишет сроки и механизм возврата денег
📌 Основные пункты, которые должны быть в договоре
-
Полные данные сторон
-
Описание недвижимости
-
Размер задатка и форма оплаты
-
Срок заключения основной сделки
-
Условия отказа от покупки
-
Кто оплачивает налоги и сборы
-
Санкции за нарушение условий
⚠️ Частые ошибки при подписании arras
-
Подписание без проверки объекта
-
Отсутствие условия возврата задатка
-
Устные договорённости, не включённые в текст
-
Договор только на испанском языке
-
Отсутствие независимого юриста
❓ Часто задаваемые вопросы
Можно ли расторгнуть договор arras без последствий?
Только при наличии оговорённого условия или обоюдного согласия. Иначе теряете задаток.
Что делать, если продавец отказывается продавать?
Вы имеете право требовать возврат задатка в двойном размере, если договор — типа arras penitenciales.
Подходит ли contrato de arras для новостроек?
Да, но при покупке на этапе строительства нужно включать дополнительные гарантии и сроки сдачи.
📞 Нужна помощь с контрактом arras?
Юристы Borderless Lawyers:
-
Проверят объект
-
Составят договор arras с учетом ваших интересов
-
Переведут и объяснят условия
-
Представят вас при подписании (лично или по доверенности)