Покупка недвижимости в Испании — это серьёзное вложение. Многие русскоязычные покупатели сталкиваются с юридическими и налоговыми трудностями из-за недостаточной информации или отсутствия независимого сопровождения.
В этой статье вы получите полное юридическое руководство: как безопасно купить недвижимость в Испании, на что обратить внимание, и какие документы необходимы.
🧾 Шаг 1: Получите NIE — идентификационный номер иностранца
Для покупки любой недвижимости в Испании вам нужно оформить NIE:
-
Запрашивается в полиции Испании или консульстве в вашей стране
-
Требуется для регистрации сделки, уплаты налогов, открытия счёта
-
Желательно оформить NIE заранее — это может занять 2–4 недели
💸 Шаг 2: Учтите все налоги и расходы
Покупка недвижимости включает дополнительные расходы, помимо цены объекта:
| Статья расходов | Примерный диапазон |
|---|---|
| ITP (налог на передачу имущества) | 6–10 % (вторичный рынок) |
| IVA + AJD (НДС + гербовый сбор) | 10 % + 1–1,5 % (новостройки) |
| Нотариус, регистрация, адвокат | 1–3 % |
💡 В среднем вы платите на 10–15 % больше, чем номинальная цена объекта.
🔍 Шаг 3: Проведите юридическую проверку (Due Diligence)
Перед подписанием любых бумаг ваш адвокат должен:
-
Проверить, кто является владельцем недвижимости
-
Убедиться в отсутствии долгов, обременений или судебных исков
-
Проверить лицензию на проживание и регистрацию в кадастре
-
Убедиться в соответствии с градостроительными нормами
✍️ Шаг 4: Предварительный договор — contrato de arras
Это контракт, по которому вы вносите задаток (обычно 5–10 %) и закрепляете договорённости с продавцом. Он должен:
-
Быть составлен адвокатом
-
Включать условия возврата задатка при отказе
-
Определять сроки и ответственность сторон
🖋️ Шаг 5: Заключение сделки у нотариуса
На этом этапе:
-
Подписывается escritura pública (договор купли-продажи)
-
Передаётся остаток суммы
-
Вы становитесь официальным владельцем после регистрации в реестре
🏦 Шаг 6: Открытие счёта и переводы
-
Необходимо для оплаты налогов и коммунальных услуг
-
Часто требуется банку для оформления ипотечного кредита
-
Открывается в испанском банке, в некоторых случаях — удалённо
🧑⚖️ Шаг 7: Назначьте адвоката — это ваша защита
Многие покупатели ошибочно полагаются на агента или продавца. Но только независимый адвокат защищает ваши интересы. Он:
-
Проверяет документы
-
Подготавливает договор
-
Представляет вас по доверенности
-
Гарантирует легальность сделки
🧾 Можно ли купить недвижимость дистанционно?
Да. Через доверенность (poder notarial) вы можете:
-
Уполномочить адвоката действовать от вашего имени
-
Провести сделку без визита в Испанию
-
Оформить доверенность в консульстве или у нотариуса в вашей стране
❓ Часто задаваемые вопросы
Могу ли я получить ипотеку в Испании как иностранец?
Да, но обычно банк предоставляет 60–70 % стоимости объекта.
Сколько длится процесс покупки?
В среднем 6–10 недель, в зависимости от документов и NIE.
Обязателен ли адвокат?
Формально — нет. Но для безопасности и соблюдения всех юридических нюансов он крайне рекомендуется.
📞 Юридическая помощь при покупке недвижимости в Испании
Юристы Borderless Lawyers сопровождают клиентов на каждом этапе сделки: от получения NIE до подписания у нотариуса и регистрации собственности. Мы работаем с клиентами из России, Украины, Казахстана и других стран.