スペインで不動産を購入する際、日本人バイヤーが最も注意すべきなのが**「隠れたリスクの有無」**です。
物件の見た目が良くても、登記の不備、未払いの税金、違法建築などがあれば、購入後に大きなトラブルとなる可能性があります。
これらを防ぐために重要なのが、購入前に行う**「デューデリジェンス（法的・実務的調査）」**です。
🔍 デューデリジェンスとは何か？
「デューデリジェンス（Due Diligence）」とは、不動産を購入する前に実施する法律・財務・技術的リスクの精査のことです。
購入者が安全に不動産を取得できるよう、以下のような項目を詳細にチェックします。
📋 主な調査項目（法律面）
| 調査項目 | 内容 |
|---|---|
| 所有権の確認 | 売主が合法的な所有者であるか？第三者の権利は？ |
| 抵当権・担保の有無 | 銀行ローンなどによる担保設定がないか？ |
| 差押え・訴訟中か？ | 差押え、仮差押え、訴訟案件の対象ではないか？ |
| 都市計画上の制限 | 土地の用途や建築制限、用途地域の確認 |
| 公共料金の未納 | 水道、電気、固定資産税などの支払い状況 |
🏗️ 建物の法的・技術的チェック
| 項目 | 内容 |
|---|---|
| 登記簿と実際の建物が一致しているか？ | 増築部分や違法建築の有無を確認 |
| 境界線の明確化 | 隣地とのトラブルを防ぐために必要 |
| コミュニティの管理費未納 | 共有部分の修繕費や管理費に未払いがないか |
| 建築許可の有無 | 改築や新築部分が正式な許可を得ているか |
📁 必要となる書類と情報
| 書類名 | 取得元 | 内容 |
|---|---|---|
| 登記簿謄本（Nota Simple） | 不動産登記所 | 所有者・面積・抵当権の有無など |
| カタストロ情報（Catastro） | 税務局 | 不動産評価額・構造情報など |
| IBI納税証明書 | 地方自治体 | 固定資産税の納付状況 |
| コミュニティ費用証明書 | 管理会社 | マンション共用費の滞納有無 |
🧑⚖️ デューデリジェンスは専門家による調査が不可欠
多くの日本人バイヤーは、言語の壁と制度の違いにより、こうした法的確認が不十分なまま契約を進めてしまいがちです。
💡 スペインの弁護士は、以下の点を専門的にサポートします：
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不動産登記と実態の整合性チェック
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所有権と差押え・抵当権の調査
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売買契約における権利義務の明確化
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公証人や税務関連のアドバイス
❌ デューデリジェンスを省略した場合のリスク
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違法建築だったため、取り壊し命令が下る
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第三者の抵当権が残っていたためローン返済を強制される
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登記簿の名義が異なり、売主に売却権限がなかった
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将来的な売却が困難に
📌 こうしたリスクは、購入前に正しく調査していれば回避可能です。
📞 Borderless Lawyers が提供するデューデリジェンス支援
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日本語対応のスペイン弁護士による調査・報告書作成
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公証人・登記所・地方自治体との連携
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問題がある物件を契約前に的確に警告
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交渉の際の買主利益の最大化を支援
✨ 安心・安全な不動産購入は「確認」から始まります
物件探しの段階で「気に入ったからすぐ契約」は危険です。
まずは調査、そして購入判断。
その順番を守ることが、スペインでの後悔しない不動産取得につながります。