スペインで不動産を購入する際、「建物が合法かどうか」や「将来建て替え・増築できるか」といった法的なチェックは非常に重要です。
特に、**都市計画（Plan General de Ordenación Urbana）や建築制限（licencias urbanísticas）**に関する確認を怠ると、購入後にトラブルとなる可能性があります。
🧭 都市計画（Urbanismo）とは？
スペインの各自治体は、土地の使い方を決定する都市計画を定めています。
この計画により、土地や建物の用途・建築制限・開発許可の有無が明確に規定されています。
例：
| 用途地域 | 内容 |
|---|---|
| 住宅地域（Residencial） | 住宅のみ建設可能 |
| 商業地域（Comercial） | 商業施設・店舗の建設が可能 |
| 工業地域（Industrial） | 工場や倉庫などが許可される |
| 農業用地（Rústico） | 原則として建物建築は禁止。特別許可が必要 |
📌「農地」や「保護地域」に分類されている土地では、住宅建築や増改築が不可能なこともあります。
🏗️ 建築許可（Licencia de obra）とその確認方法
不動産が合法に建築されたものであるかを確認するには：
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**建築許可（Licencia de obra）**が正式に発行されていたか？
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建築後の**使用許可（Licencia de primera ocupación）**が取得されているか？
これらは物件が市役所の都市計画に基づいて正しく建てられた証拠になります。
📁 調査先：
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Ayuntamiento（市役所）
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Catastro（カタストロ台帳）
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登記簿（Registro de la Propiedad）
⚠️ よくあるリスクとトラブル
| リスク | 内容 |
|---|---|
| 違法建築 | 増築や改築が無許可で行われており、使用禁止・撤去命令の対象に |
| 用途違反 | 住宅として使えない土地を購入してしまい、居住不可に |
| 開発制限 | 自然保護地域や景観保護区で、将来的な建築・増築が不可能に |
| 再建不可 | 古屋を解体しても、都市計画上新たな建築許可が下りないこともある |
🔍 どのようにチェックすればよいか？
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スペイン弁護士に依頼して、都市計画・建築履歴を調査
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市役所（Ayuntamiento）で土地の用途・制限を確認
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必要に応じて建築士（arquitecto técnico）による技術調査も活用
🧑⚖️ Borderless Lawyers が提供するサービス
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日本語での都市計画調査レポートの作成
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建築許可・使用許可の確認と取得サポート
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違法性のある物件を購入しないための契約前アドバイス
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用途制限・開発可能性に関する詳細な解説
✅ 建物の価値は「土地の法的ステータス」で決まる
スペインでは、見た目が立派な建物でも「建ててはいけない場所」にあるだけで、法的価値がゼロになることもあります。