Comprar una propiedad en España sin realizar una adecuada revisión urbanística puede conllevar riesgos graves: desde sanciones administrativas hasta demoliciones. Para los compradores extranjeros, este aspecto legal suele ser desconocido, pero es crucial para garantizar la legalidad del inmueble o terreno.
Este artículo explica cómo realizar una due diligence urbanística, qué documentos debes exigir y cómo evitar sorpresas legales tras la compra.
📋 ¿Qué es una revisión urbanística?
Es un análisis legal y técnico que verifica si una propiedad:
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Tiene licencia de construcción y/o de primera ocupación
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Cumple con las normas del Plan General de Ordenación Urbana (PGOU)
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Está construida en suelo urbano o rústico
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Se encuentra libre de infracciones o sanciones administrativas
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Tiene acceso legal a suministros (agua, electricidad, alcantarillado)
🏞️ ¿Qué tipo de suelo estás comprando?
| Tipo de suelo | Características legales | Riesgos comunes |
|---|---|---|
| Urbano | Edificable con licencia y servicios básicos | Baja complejidad legal |
| Urbanizable | Requiere desarrollo previo para edificar | Costes ocultos de urbanización |
| Rústico (no urbanizable) | Solo admite uso agrícola o limitado | Multas por construcción ilegal, demolición |
Muchos compradores extranjeros adquieren propiedades en suelo rústico sin saber que son ilegales o no regularizables.
📁 Documentación que debe revisarse
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Nota simple registral
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Confirma la titularidad, cargas, y descripción legal.
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Certificado urbanístico del ayuntamiento
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Informa sobre la clasificación del suelo y normativa aplicable.
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Licencia de obra y primera ocupación
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Acreditan que la construcción es legal y habitable.
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Cédula de habitabilidad (si aplica)
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Es obligatoria en algunas comunidades autónomas.
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Informe de situación urbanística (abogado)
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Evaluación jurídica personalizada de posibles riesgos.
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❌ Riesgos por no hacer revisión urbanística
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Comprar una vivienda sin licencia y no poder registrarla
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Sanciones municipales por edificación ilegal
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Denegación de hipoteca por parte de los bancos
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Imposibilidad de conectar suministros
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Pérdida parcial o total de la inversión en caso de demolición
👨⚖️ ¿Cómo ayuda un abogado en este proceso?
Un abogado inmobiliario especializado:
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Solicita informes urbanísticos oficiales al ayuntamiento
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Analiza la legalidad de la construcción
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Verifica compatibilidad de uso del suelo
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Identifica si existen expedientes sancionadores abiertos
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Te asesora sobre si conviene o no comprar esa propiedad
Esta revisión debe realizarse antes de firmar el contrato de arras.
❓ Preguntas frecuentes – Legalidad urbanística en España
¿Es legal construir en suelo rústico?
En general no. Solo está permitido en casos muy concretos (viviendas vinculadas a actividades agrarias). La mayoría de viviendas construidas en suelo rústico carecen de legalización completa.
¿Qué es una licencia de primera ocupación?
Es el documento que certifica que una obra nueva se ha terminado conforme al proyecto aprobado y es habitable. Sin ella, no puedes contratar agua, luz o empadronarte legalmente.
¿Puedo comprar una casa sin licencia si ya está construida?
Puedes, pero no es recomendable sin estudiar su situación. Podría estar en situación irregular o pendiente de expediente de demolición.
¿La nota registral garantiza que todo es legal?
No. Solo refleja información civil, no urbanística. La legalidad se verifica en el ayuntamiento, no en el Registro.
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