Покупка недвижимости в Испании — это не просто подписание договора у нотариуса. Это процесс, требующий тщательной юридической проверки объекта, иначе вы рискуете купить недвижимость:
-
с долгами,
-
с запретом на продажу,
-
без разрешения на проживание,
-
или вообще незаконную постройку.
В этой статье расскажем, как проводится проверка, какие документы нужно запросить и почему важно привлекать юриста.
🏠 Что такое «юридическая чистота» недвижимости?
Под юридической чистотой понимается:
-
законность строительства и использования объекта,
-
отсутствие долгов и обременений,
-
правильная регистрация в реестре,
-
отсутствие судебных исков или арестов,
-
действительное право собственности продавца.
📄 Основные документы, которые нужно проверить
1. Nota Simple
Выписка из реестра недвижимости (Registro de la Propiedad), содержащая:
-
имя владельца,
-
описание объекта,
-
наличие долгов, ипотек, обременений, арестов.
Получается через реестр или адвокатом за 1–2 дня.
2. Катастровая справка (Certificación Catastral)
Информация из кадастра:
-
точные границы участка,
-
площадь и местоположение,
-
соответствие с фактическими данными.
3. Лицензия на жильё (Licencia de Primera Ocupación)
Подтверждает, что объект был построен по закону и пригоден для проживания. Особенно важно при покупке:
-
новостроек,
-
недвижимости после реконструкции,
-
объектов на земле с ограничениями.
4. Квитанции об оплате коммунальных услуг и налогов
Проверьте отсутствие задолженностей по:
-
IBI (налог на недвижимость),
-
воде, электричеству, газу,
-
сборам за обслуживание в комплексе (если это урбанизация).
5. Проектные и разрешительные документы (при покупке земли или новостроек)
-
Строительное разрешение (Licencia de obra)
-
Проект (Proyecto técnico)
-
Сертификаты энергоэффективности и пригодности
⚠️ Риски при отсутствии проверки
| Риск | Последствия |
|---|---|
| Покупка с долгами | Ответственность за оплату переходит к вам |
| Незаконная постройка | Штрафы, запрет на проживание, снос |
| Продавец не является владельцем | Сделка может быть признана недействительной |
| Отсутствие лицензии | Невозможность зарегистрировать жильё |
| Судебный спор по объекту | Арест, невозможность продажи в будущем |
👨⚖️ Какую роль играет адвокат?
Адвокат в Испании:
-
Получает все выписки и проверяет документы
-
Связывается с реестрами, мэриями и коммунальными службами
-
Обнаруживает риски до подписания договора
-
Предлагает решения или отговаривает от проблемной сделки
Важно: нотариус не проверяет объект на юридическую чистоту — он только оформляет сделку.
✅ Как проходит проверка на практике?
-
Вы выбираете объект и связываетесь с адвокатом
-
Адвокат запрашивает Nota Simple и кадастр
-
Проводится анализ юридических рисков
-
Подготавливается заключение (Due Diligence Report)
-
Только после этого оформляется предварительный договор
❓ Часто задаваемые вопросы
Сколько стоит проверка недвижимости?
Зависит от объёма: от 500 до 1500 евро. Но может сэкономить вам десятки тысяч.
Можно ли проверить документы самостоятельно?
Теоретически — да. Практически — без доступа к испанским базам и юридических знаний это крайне рискованно.