Если вы — иностранец и хотите продать недвижимость в Испании, важно понимать юридические и налоговые последствия сделки. Ошибки при оформлении могут привести к штрафам, двойному налогообложению или блокировке части суммы покупателем.
В этой статье мы объясним, какие налоги и расходы несёт продавец, какие документы нужны и как правильно оформить сделку.
📋 Основные шаги продажи
-
Проверка документов на объект
-
Назначение юриста или доверенного лица
-
Согласование условий с покупателем
-
Подписание предварительного договора (arras)
-
Сдача документов у нотариуса
-
Получение оплаты и уплата налогов
💸 Какие налоги платит продавец?
1. Plusvalía Municipal (налог на прирост кадастровой стоимости)
-
Платится в местную мэрию
-
Рассчитывается на основе роста кадастровой стоимости с момента покупки
-
Зависит от количества лет владения
-
В некоторых случаях можно избежать или снизить
2. IRNR — Налог на прирост капитала для нерезидентов (Impuesto sobre la Renta de No Residentes)
-
Ставка: 19 % от разницы между ценой продажи и покупки (после вычета допустимых расходов)
-
Платится в налоговую службу Испании
-
Покупатель обязан удержать 3 % от стоимости сделки и перечислить в налоговую (удержание как гарантия)
💡 Это 3 % вы можете вернуть, подав декларацию о фактической прибыли и уплатив остаток налога или доказав убыток.
🧾 Какие документы нужны?
-
Escritura pública (договор покупки)
-
Nota simple из реестра
-
Квитанции IBI и коммунальных платежей
-
NIE
-
Банковские реквизиты для получения оплаты
-
Счёт-фактура (при продаже через юрлицо)
🏦 Как проходит расчёт с покупателем?
-
Оплата осуществляется по банковскому чеку или переводу
-
Обычно у нотариуса оформляется acta de entrega
-
3 % от суммы автоматически удерживается на уплату IRNR
-
Остаток вы получаете сразу после сделки
⚠️ Возможные ошибки и риски
| Ошибка | Последствия |
|---|---|
| Отсутствие адвоката | Ошибки в расчётах, недействительная сделка |
| Неподача декларации IRNR | Штрафы, невозможность вернуть 3 % |
| Проблемы с регистрацией | Покупатель не сможет зарегистрировать объект |
| Долги по коммуналке или IBI | Удержание части суммы или отказ от сделки |
🧑⚖️ Почему важно сопровождение юриста?
Юрист:
-
Проверяет документы и кадастровые данные
-
Помогает правильно рассчитать налоги
-
Контролирует юридическую чистоту сделки
-
Подготавливает доверенность при отсутствии в Испании
-
Представляет вас на всех этапах
❓ Часто задаваемые вопросы
Можно ли продать недвижимость дистанционно?
Да. Через нотариальную доверенность ваш юрист может полностью провести сделку.
Что, если цена продажи ниже цены покупки?
В этом случае вы не платите налог на прирост капитала и можете вернуть 3 %.
Нужно ли подавать декларацию, если удержали 3 %?
Да, декларация обязательна, даже если налога нет.
📞 Юридическое сопровождение продажи недвижимости
Borderless Lawyers сопровождает иностранцев при продаже недвижимости в Испании:
-
Расчёт налогов и возврат 3 %
-
Полное дистанционное сопровождение
-
Проверка юридической чистоты
-
Работа на русском языке и с переводами