Immer mehr Deutsche kaufen Immobilien in Spanien – sei es als Ferienhaus, Alterswohnsitz oder Kapitalanlage. Doch der Immobilienkauf im Ausland ist mit rechtlichen und steuerlichen Besonderheiten verbunden.
In diesem Leitfaden erfahren Sie den genauen Ablauf des Immobilienkaufs in Spanien, welche Kosten & Steuern anfallen – und wie Sie rechtliche Fehler vermeiden.
📋 Schritt-für-Schritt: Ablauf des Immobilienkaufs
1. NIE beantragen
Pflicht für jeden Immobilienkauf in Spanien.
2. Reservierungsvertrag (Contrato de Reserva)
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Kleine Anzahlung (3.000–10.000 €)
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Immobilie wird „vom Markt genommen“
3. Vorvertrag (Contrato de Arras)
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10 % des Kaufpreises
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regelt Rücktrittsbedingungen, Fristen, Notartermin
4. Due Diligence durch Anwalt
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Prüfung von Eigentum, Lasten, Baugenehmigung
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Abgleich mit Kataster und Grundbuch
5. Notarvertrag (Escritura Pública de Compraventa)
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Unterzeichnung bei spanischem Notar
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Zahlung Kaufpreis, Eigentumsübertragung
6. Eintragung ins Grundbuch (Registro de la Propiedad)
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Rechtswirksamer Eigentumsnachweis
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dauert ca. 4–6 Wochen
💸 Welche Steuern & Nebenkosten fallen an?
| Kostenart | Höhe |
|---|---|
| Grunderwerbsteuer (ITP, bei Bestandsimmobilien) | 6 %–10 % je nach Region |
| Mehrwertsteuer (bei Neubauten) | 10 % + 1,5 % Stempelsteuer |
| Notarkosten & Grundbuch | ca. 1 % des Kaufpreises |
| Rechtsanwalt & Übersetzer | 1 %–1,5 % empfohlen |
| IBI (jährliche Grundsteuer) | 0,4 %–1,1 % je nach Gemeinde |
Insgesamt sollten Sie mit ca. 10–13 % Nebenkosten auf den Kaufpreis rechnen.
🧑⚖️ Warum ein Anwalt unverzichtbar ist
Ein deutschsprachiger Anwalt übernimmt:
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Due Diligence (Rechtstitel, Baugenehmigung, Hypotheken etc.)
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Prüfung aller Verträge (auch inoffizielle „Reservierungen“)
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Absicherung der Zahlungen (Treuhandkonto, Vollmacht)
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Kommunikation mit Maklern, Notaren und Behörden
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Anmeldung bei Grundbuchamt & Steuerbehörden
Gerade in Spanien gibt es häufig rechtliche Mängel, die Laien nicht erkennen – z. B. illegale Anbauten oder falsche Eigentumseinträge.
⚠️ Typische Risiken für Deutsche beim Immobilienkauf
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Kauf ohne Prüfung des Eigentümers
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versteckte Schulden (z. B. nicht bezahlte IBI oder Hypotheken)
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fehlende Baugenehmigung
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falsche Angaben im Kataster
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Verträge nur auf Spanisch – mit irreführenden Klauseln
Ein Anwalt schützt Sie vor Haftungsrisiken und hohen Folgekosten.
🛂 Kann ich aus Deutschland kaufen?
Ja – per notariell beglaubigter Vollmacht kann ein Anwalt den gesamten Kaufprozess für Sie in Spanien abwickeln:
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NIE beantragen
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Konto eröffnen
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Kaufverträge unterzeichnen
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Immobilie registrieren
Ideal für Käufer, die nicht vor Ort sein können oder Zeit sparen wollen.
❓ FAQ: Immobilienkauf in Spanien für Deutsche
Brauche ich ein spanisches Bankkonto?
Ja – für Kaufpreiszahlung, Steuern, Nebenkosten, IBI etc.
Wie finanziere ich den Kauf aus Deutschland?
Per Überweisung auf Ihr spanisches Konto oder über einen Treuhandservice. Spanische Banken bieten auch Kredite – meist max. 70 % für Ausländer.
Was passiert nach dem Notartermin?
Ihr Anwalt meldet die Eigentumsübertragung bei den Steuer- und Grundbuchbehörden an.
Ist der Immobilienkauf ohne Anwalt möglich?
Ja – aber nicht empfehlenswert. Viele rechtliche Fallstricke lassen sich nur mit juristischer Unterstützung vermeiden.
📞 Sicherer Immobilienkauf mit deutschsprachigem Anwalt
Ob Ferienhaus, Finca oder Wohnung – wir begleiten Sie beim gesamten Kaufprozess in Spanien. Rechtlich abgesichert, transparent und zweisprachig.