Comprar una propiedad en España implica varios pasos legales, y uno de los más importantes es la firma del contrato de arras. Este documento es clave para reservar la vivienda y definir las consecuencias legales si una de las partes se retira de la operación.
En este artículo te explicamos qué es el contrato de arras, qué tipos existen, cómo proteger tus intereses como comprador extranjero y por qué deberías contar con un abogado antes de firmarlo.
📌 ¿Qué es un contrato de arras?
Es un acuerdo privado entre comprador y vendedor en el que se pactan:
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Las condiciones de la compraventa
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El precio final
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La fecha de firma ante notario
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Una señal económica (habitualmente el 10% del precio)
El contrato de arras no transfiere la propiedad, pero compromete legalmente a ambas partes.
🧾 Tipos de contrato de arras en España
| Tipo de arras | Características clave | Consecuencias si el comprador se retira | Consecuencias si el vendedor se retira |
|---|---|---|---|
| Confirmatorias | Compromiso firme | Se puede exigir cumplimiento forzoso | Idem: posible vía judicial |
| Penitenciales (art. 1454 CC) | Permite desistir con penalización | Pierde la señal entregada | Debe devolver el doble de la señal |
| Penales | Sanción adicional por incumplimiento | Indemnización además de la señal | Puede exigir indemnización |
Las arras penitenciales son las más comunes en el mercado inmobiliario español.
⚖️ ¿Qué debe incluir un contrato de arras?
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Datos de comprador y vendedor
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Descripción legal de la propiedad
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Precio total de compraventa
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Monto entregado como señal
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Fecha máxima para elevar a escritura pública
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Responsabilidad en caso de incumplimiento
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Cláusulas sobre cargas, impuestos, muebles, etc.
🛡️ Riesgos para el comprador extranjero
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Firmar sin revisar la situación registral del inmueble
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No incluir cláusulas de devolución si hay defectos legales
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No prever prórrogas si hay retrasos con la hipoteca o NIE
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Entregar dinero sin garantía o depósito en cuenta segura
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No firmar en idioma comprensible (ni pedir traducción jurídica)
👨⚖️ ¿Por qué contratar un abogado para revisar el contrato?
Un abogado especializado puede:
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Verificar que la propiedad está libre de cargas
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Asegurar que el contrato protege tus intereses
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Añadir cláusulas personalizadas para casos de hipoteca o trámites pendientes
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Gestionar el pago seguro de la señal (en cuenta fiduciaria o notarial)
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Representarte legalmente si no estás en España
❓ Preguntas frecuentes – Contrato de arras en España
¿Es obligatorio firmar un contrato de arras?
No es obligatorio, pero sí muy habitual. Protege a ambas partes durante el proceso de compraventa.
¿Puedo cancelar después de firmar?
Depende del tipo de arras: si son penitenciales, puedes cancelar perdiendo la señal; si son confirmatorias, puede haber consecuencias legales mayores.
¿Debo registrar el contrato de arras?
No, no se registra en el Registro de la Propiedad, pero tiene valor legal como documento privado.
¿Cuánto suele ser la señal?
Generalmente entre el 5% y el 10% del precio total, aunque puede variar.
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