Acquistare una proprietà in Spagna è il sogno di molti italiani: per le vacanze, per trasferirsi definitivamente o come investimento.
Ma attenzione: il processo legale è diverso dall’Italia, e trascurare i controlli può portare a problemi seri con urbanistica, debiti o tasse.
In questa guida spieghiamo come comprare casa in Spagna da cittadini italiani, passo dopo passo, con tutti gli aspetti legali e fiscali da conoscere.
🔍 Cosa serve per iniziare?
Prima di acquistare un immobile in Spagna, devi:
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Ottenere un codice NIE
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Aprire un conto bancario spagnolo
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Decidere se agire personalmente o tramite avvocato con procura
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Verificare regolarità urbanistica e titolarità del venditore
📑 1. Contratto preliminare (contrato de arras)
In Spagna si utilizza spesso il contratto di arras:
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Il compratore versa una caparra (solitamente 10%)
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Se il venditore si ritira, deve restituire il doppio della caparra
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Se il compratore si ritira, perde la caparra
⚠️ È essenziale far verificare il contratto da un avvocato, prima della firma.
🧾 2. Atto notarile (escritura pública)
La vendita si conclude davanti a un notaio spagnolo, con la firma dell’atto pubblico di compravendita.
Il notaio:
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Verifica l’identità delle parti
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Registra l’atto presso il Registro della Proprietà
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Non effettua però verifiche urbanistiche o ipotecarie dettagliate
🏛️ 3. Registrazione e imposte
Dopo l’atto:
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La proprietà deve essere registrata a nome del compratore
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Si pagano diverse tasse immobiliari:
| Tipo di imposta | Percentuale media | Quando si applica |
|---|---|---|
| Imposta di trasferimento (ITP) | 6–10% | Per immobili usati |
| IVA (IVA + AJD) | 10% + 1–1.5% | Per immobili nuovi |
| Spese notarili & registro | 1–2% | Sempre |
📋 Controlli legali essenziali
Un avvocato specializzato può:
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Verificare che il venditore sia proprietario legittimo
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Controllare che non vi siano ipoteche o debiti
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Esaminare la licenza urbanistica e di abitabilità
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Assicurarsi che non vi siano abusi edilizi
In Spagna non esiste il notaio come garante legale, come in Italia: serve un avvocato esperto in diritto immobiliare spagnolo.
👨⚖️ Comprare tramite procura
Molti italiani acquistano senza recarsi fisicamente in Spagna, grazie alla procura notarile.
Un avvocato può:
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Firmare il contratto di arras
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Firmare l’atto notarile
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Registrare l’immobile
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Pagare le tasse per tuo conto
❓ FAQ – Comprare casa in Spagna da italiani
Serve la residenza per acquistare casa?
No. Anche un non residente può comprare legalmente una proprietà in Spagna.
Posso ottenere un mutuo da una banca spagnola?
Sì, ma i requisiti sono severi per non residenti. Di solito si finanzia fino al 60–70% del prezzo.
Posso affittare l’immobile a terzi?
Sì, ma in alcune zone servono licenze turistiche o ci sono limiti locali.
Posso acquistare casa senza essere presente?
Sì, tramite procura notarile e assistenza legale.
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