Innan du köper en fastighet i Spanien är det avgörande att du kontrollerar dess urbanistiska och juridiska status. Många svenska köpare har hamnat i trubbel efter att ha köpt fastigheter som:
-
Saknar giltigt bygglov
-
Är byggda på mark där bostäder inte får uppföras
-
Har byggts ut utan godkända tillstånd
Den här guiden hjälper dig att förstå hur du kontrollerar bygglov, zonindelning och annan viktig information innan köp.
📍 Vad är en urbanistisk kontroll?
En urbanistisk kontroll är en granskning av fastighetens rättsliga status enligt spansk bygg- och planlagstiftning. Det omfattar:
-
Bygglov (Licencia de Obra)
-
Brukstillstånd (Licencia de Primera Ocupación)
-
Detaljplan (Plan General de Ordenación Urbana – PGOUs)
-
Zontyp (urbano, rústico eller urbanizable)
-
Eventuella pågående legaliseringsprocesser
🧾 Viktiga dokument att begära vid köp
| Dokument | Syfte |
|---|---|
| Licencia de obra | Visar att byggnaden uppförts lagligt |
| Certificado urbanístico | Bekräftar användningsområde och laglighet |
| Licencia de primera ocupación | Tillåter att fastigheten används som bostad |
| Planritning och byggbeskrivning | Viktigt för att kontrollera överensstämmelse |
| Catastral-data & fastighetsregister | Måste matcha byggd yta och ägarstatus |
⚠️ Risker med otillräcklig kontroll
| Risk | Konsekvens |
|---|---|
| Byggnation utan licens | Risk för böter eller rivning |
| Felaktig zonindelning | Du kanske inte får bo eller hyra ut |
| Illegal utbyggnad | Delen kan inte inkluderas i värdering eller försäljning |
| Bruk utan licens | Ingen el- eller vattenanslutning kan godkännas officiellt |
🏘️ Vanliga fall: Rústico vs Urbano
| Zon | Vad det betyder |
|---|---|
| Urbano | Bostadsområde, byggnation tillåten enligt regler |
| Rústico | Jordbruksmark, strikt reglerad – ofta ej bebyggbar |
| Urbanizable | Kan i framtiden bli bebyggbart, men ännu ej utvecklat |
💡 Många skenbart attraktiva villor på landsbygden är byggda på rústico-mark och saknar lagligt bygglov – dessa bör granskas mycket noggrant.
👨⚖️ Hur Borderless Lawyers kan hjälpa dig
-
Granska bygglov och urbanistisk status innan köp
-
Beställa och tolka certifikat från kommunen
-
Kontrollera användningsrestriktioner och framtida utvecklingsplaner
-
Identifiera risker och lagliga lösningar (ex. legalisering)
📌 Checklista: Urbanistisk kontroll före köp
✅ Finns giltigt bygglov för huvudbyggnaden?
✅ Finns licens för att använda fastigheten som bostad?
✅ Stämmer byggnadsytan med Catastral och lagfart?
✅ Ligger fastigheten i godkänd zon för boende?
✅ Är alla tillbyggnader lagliga?
Innan du undertecknar något köpeavtal i Spanien är en urbanistisk granskning helt avgörande. Det skyddar dig från framtida problem – och kan påverka både pris och användbarhet.