スペインで不動産を購入するのは魅力的ですが、法制度や慣習が日本とは大きく異なります。特に日本人バイヤーにとっては、言語の壁・情報不足・詐欺のリスクがつきものです。 本記事では、購入トラブルを未然に防ぐために、事前に確認すべき重要項目をチェックリスト形式で解説します。 ✅ 購入前の事前チェックリスト（法律・権利編） 項目 内容 所有者の確認 登記簿（Nota Simple）で真の所有者か確認 担保・抵当の有無 未払いローン・差押えが登記されていないか 違法建築かどうか 建築許可（Licencia de obra）があるか、増築の履歴も含め確認 都市計画上の制限 用途地域が住宅用か、再建・増改築の可能性はあるか エネルギー証明書（CEE） 不動産売買には法律上必須の書類 💶 金銭関連のチェックポイント 項目 内容 売買価格の妥当性 市場価格・近隣相場と比較して高すぎないか 手付金（arras）の返金条件 キャンセル時に返金される条件が明記されているか 追加費用の確認 登記費・弁護士費・税金など総額見積もりを取得済か 資金移動方法 日本からの送金方法・為替リスクも確認 不動産取得税（ITP） 物件タイプ・価格に応じてかかる税金を把握しているか 🧱 物件の物理的・技術的チェック 建物構造に欠陥はないか（インスペクション推奨） 共有部分（エレベーター・廊下など）の管理状態は良好か 過去に建築・水道・電気トラブルがないかを売主に確認 土地面積・建物面積がカタストロと一致しているか 🕵️‍♀️ 詐欺・トラブルを避けるために注意すべきサイン サイン 注意内容 非常に安すぎる物件 相場の半額以下の物件は違法性の可能性あり 所有権未登記 過去の売買が正式に登記されていない場合あり 書類を出し渋る売主 登記簿・許可証明の提示を拒む場合は要注意 手付契約前に全額支払要求 正規プロセスではあり得ないので即時中断を 👩‍⚖️ Borderless Lawyers のサポート内容 […]

スペインに不動産を持つ日本人オーナーにとって、相続・贈与は避けて通れないテーマです。将来、ご家族にスムーズに資産を引き継ぐためには、早めの対策と正確な知識が重要です。 この記事では、スペインにおける相続・贈与税の対策方法を日本語でわかりやすくまとめました。 ⚖️ なぜ対策が必要なのか？ スペインの相続税・贈与税は受取人が支払う仕組み（受益者課税） 近親者以外への贈与では税率が30〜40％以上になることも 自治州によっては控除が少なく、日本より高い納税額になるケースあり 遺言書がないと法定相続や権利トラブルの原因に 📌 相続・贈与対策の主な手段 1. スペインでの遺言書（Testamento）を作成 スペイン不動産に関する遺言は、スペイン国内の公証役場で作成するのがベスト 国際的な法的効力を持ち、日本の相続との併用も可能 遺産分割のトラブルや追加費用のリスクを軽減 ✅ Borderless Lawyersでは、日本語対応で遺言書の作成サポートが可能です。 2. 生前贈与を活用して税率を最適化 贈与税は資産取得時に課税されるため、将来の値上がり前に移転するのが有効 マドリード州では、子や配偶者への贈与に最大99％の控除が適用されます 一度に贈与するのではなく、**分割贈与（分けて贈る）**ことで控除枠を最大活用できます 3. 保有州の選定と見直し 自治州 相続・贈与税控除 備考 マドリード州 最大99％控除 日本人非居住者にも一部適用可 アンダルシア州 近年控除が拡大 変更の多い州、事前確認が重要 カタルーニャ州 控除が限定的 税率も高め バレンシア州 中程度 相続税の手続きが煩雑な傾向 📌 不動産の所在が控除の多い州にある場合、節税効果が大きくなります。 📈 具体的なシミュレーション 例：€300,000の不動産を子どもへ贈与 州名 控除後課税対象 税率 納税額目安 マドリード州 €3,000（1%課税） 5% 約€150 バレンシア州 €300,000

スペインで不動産を購入する際、「建物が合法かどうか」や「将来建て替え・増築できるか」といった法的なチェックは非常に重要です。特に、**都市計画（Plan General de Ordenación Urbana）や建築制限（licencias urbanísticas）**に関する確認を怠ると、購入後にトラブルとなる可能性があります。 🧭 都市計画（Urbanismo）とは？ スペインの各自治体は、土地の使い方を決定する都市計画を定めています。この計画により、土地や建物の用途・建築制限・開発許可の有無が明確に規定されています。 例： 用途地域 内容 住宅地域（Residencial） 住宅のみ建設可能 商業地域（Comercial） 商業施設・店舗の建設が可能 工業地域（Industrial） 工場や倉庫などが許可される 農業用地（Rústico） 原則として建物建築は禁止。特別許可が必要 📌「農地」や「保護地域」に分類されている土地では、住宅建築や増改築が不可能なこともあります。 🏗️ 建築許可（Licencia de obra）とその確認方法 不動産が合法に建築されたものであるかを確認するには： **建築許可（Licencia de obra）**が正式に発行されていたか？ 建築後の**使用許可（Licencia de primera ocupación）**が取得されているか？ これらは物件が市役所の都市計画に基づいて正しく建てられた証拠になります。 📁 調査先： Ayuntamiento（市役所） Catastro（カタストロ台帳） 登記簿（Registro de la Propiedad） ⚠️ よくあるリスクとトラブル リスク 内容 違法建築 増築や改築が無許可で行われており、使用禁止・撤去命令の対象に 用途違反 住宅として使えない土地を購入してしまい、居住不可に 開発制限 自然保護地域や景観保護区で、将来的な建築・増築が不可能に 再建不可 古屋を解体しても、都市計画上新たな建築許可が下りないこともある 🔍

スペインに保有している不動産を売却したいと考えている日本人オーナーの皆さまへ。「何から始めれば良いか分からない」「税金はどれくらいかかるのか」という不安を解消するために、売却の流れ・費用・税務対応までを詳しく解説します。 📋 売却までの基本ステップ ステップ 内容 ① 仲介業者または弁護士の選定 現地の信頼できるパートナーを選ぶ ② 価格査定と販売活動 相場に応じた価格設定と広告掲載 ③ 予約契約（Contrato de Arras） 売主・買主で手付契約を交わす ④ 売買契約の公証（Escritura Pública） 公証人立会いのもとで正式契約 ⑤ 登記と引渡し 登記所にて所有権移転完了、代金受取 🧾 売却に必要な書類一覧 書類名 内容 登記簿謄本（Nota Simple） 所有者・面積・担保情報など エネルギー証明書（CEE） 建物のエネルギー性能を示す書類 NIE番号 外国人識別番号（非居住者の場合も必須） 固定資産税（IBI）納税証明書 過去年度の税金が支払われているか確認 コミュニティ費支払証明 マンション等で共有費の未納がないか 💰 売却時にかかる主な税金 1. キャピタルゲイン税（IRPF / Capital Gains Tax） 売却によって得た利益に課税されます 非居住者の場合、税率は19％（EU外居住者は24％） 取得費用、改装費用、売却関連費用は控除可能 📌 例：€250,000 で購入し €300,000 で売却 →

スペインに不動産や資産を所有している、または購入を検討している日本人にとって、「将来の相続や贈与に伴う税金」は重要な検討事項です。 本記事では、スペインにおける**相続税（Impuesto sobre Sucesiones）および贈与税（Impuesto sobre Donaciones）**の概要、計算方法、免除制度、そして日本との違いについて、わかりやすく解説します。 ⚖️ スペインの相続税・贈与税の基本 スペインでは、相続や贈与によって資産を取得した個人が、各自治州の定める税率に基づき税金を支払う義務があります。 税率は受取人の親族関係、資産の価値、居住地によって大きく異なります 外国人でもスペイン国内の資産を相続・贈与すれば課税対象となります 受取人がスペイン非居住者でも、スペイン国内資産に対しては課税されます 💡 相続税と贈与税の違い 税金名 対象となる行為 受取人が支払うか？ 相続税 死亡による資産の取得 ✅ はい 贈与税 生前贈与（不動産・現金など） ✅ はい 📊 税率と控除の目安（例：マドリード州） 継承者の関係 基本税率 控除の可能性（近親者） 子・配偶者 約7〜15％ 最大99％控除あり 孫・兄弟姉妹 約15〜30％ 控除なし、または少額 親族以外・友人 約30〜40％ 控除なし 📌 控除制度は自治州により異なり、バレンシア州やカタルーニャ州は厳しめです。📌 マドリード州では子や配偶者に対する控除が大きいため、実質的に税金ゼロのケースも多いです。 🏠 不動産の相続・贈与における注意点 **カタストロ評価額（固定資産税評価額）**をベースに税額が算出されます 日本での相続や贈与と二重課税となる可能性があります（ただし租税条約あり） 不動産取得には所有権移転の登記手続きが必要 遺産の相続には**遺言書（testamento）**の有無が大きく影響 📝 日本とスペインの税制の違い（相続・贈与） 項目 日本 スペイン 納税義務者 相続人（受け取る人）