Se você está em processo de compra de um imóvel na Espanha, provavelmente ouvirá falar sobre o “contrato de arras”.
Esse contrato preliminar é um dos passos mais importantes da transação imobiliária e tem implicações jurídicas sérias para ambas as partes.
Neste artigo, explicamos o que é o contrato de arras, os diferentes tipos existentes e como garantir que ele esteja a seu favor como comprador estrangeiro.
📄 O que é o contrato de arras?
O contrato de arras é um acordo assinado entre comprador e vendedor antes da escritura pública, no qual:
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Ambas as partes se comprometem a concluir a venda
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O comprador paga um sinal (arras), geralmente 10% do valor do imóvel
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Define-se prazo para assinatura da escritura
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Estabelecem-se penalidades em caso de desistência
⚠️ Embora não seja obrigatório por lei, o contrato de arras é prática padrão nas compras imobiliárias na Espanha.
🔍 Quais são os tipos de contrato de arras?
A legislação espanhola reconhece três tipos:
1. Arras confirmatórias
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Prova de que houve pagamento antecipado
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Não prevê penalidades específicas por desistência
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Pode gerar disputa judicial se houver cancelamento
2. Arras penais
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Estabelece multa para a parte que descumprir o contrato
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Pode ser acumulada com pedido de indenização
3. Arras penitenciais (Art. 1454 do Código Civil Espanhol) – mais comum
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Se o comprador desistir, perde o sinal pago
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Se o vendedor desistir, deve devolver o dobro do sinal recebido
✅ Este é o modelo mais usado em transações com estrangeiros
🛡️ Como proteger seus direitos no contrato?
Um contrato de arras bem elaborado deve incluir:
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Identificação correta das partes
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Descrição completa do imóvel
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Valor da venda e forma de pagamento
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Valor das arras
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Prazo para a assinatura da escritura
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Consequências do descumprimento
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Cláusula sobre despesas e impostos
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Referência à legislação aplicável
✅ A redação deve ser feita por advogado especializado — não confie apenas no modelo do corretor ou da imobiliária.
💰 Quem guarda o dinheiro das arras?
O valor do sinal pode ser:
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Depositado diretamente ao vendedor (⚠️ risco elevado)
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Retido por uma advocacia especializada em conta fiduciária (cliente)
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Administrado por notário, em casos mais formais
A forma mais segura para estrangeiros é utilizar um advogado de confiança como intermediário.
⚠️ Riscos de não ter contrato de arras
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Perda do sinal pago sem justificativa
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Cláusulas ambíguas que favorecem o vendedor
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Dificuldades para exigir cumprimento do acordo
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Problemas para recuperar valores em caso de desistência
👩⚖️ Como a Borderless Lawyers pode ajudar
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Redação e revisão personalizada do contrato de arras
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Análise jurídica completa do imóvel antes da assinatura
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Negociação com a parte vendedora para proteger seus interesses
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Guarda segura do sinal em conta de cliente
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Explicações em português sobre todos os termos
📌 Conclusão
O contrato de arras é um passo essencial e delicado no processo de compra de imóvel na Espanha.
Ele oferece segurança jurídica, desde que bem redigido e equilibrado.