スペインに保有している不動産を売却したいと考えている日本人オーナーの皆さまへ。
「何から始めれば良いか分からない」「税金はどれくらいかかるのか」という不安を解消するために、売却の流れ・費用・税務対応までを詳しく解説します。
📋 売却までの基本ステップ
| ステップ | 内容 |
|---|---|
| ① 仲介業者または弁護士の選定 | 現地の信頼できるパートナーを選ぶ |
| ② 価格査定と販売活動 | 相場に応じた価格設定と広告掲載 |
| ③ 予約契約（Contrato de Arras） | 売主・買主で手付契約を交わす |
| ④ 売買契約の公証（Escritura Pública） | 公証人立会いのもとで正式契約 |
| ⑤ 登記と引渡し | 登記所にて所有権移転完了、代金受取 |
🧾 売却に必要な書類一覧
| 書類名 | 内容 |
|---|---|
| 登記簿謄本（Nota Simple） | 所有者・面積・担保情報など |
| エネルギー証明書（CEE） | 建物のエネルギー性能を示す書類 |
| NIE番号 | 外国人識別番号（非居住者の場合も必須） |
| 固定資産税（IBI）納税証明書 | 過去年度の税金が支払われているか確認 |
| コミュニティ費支払証明 | マンション等で共有費の未納がないか |
💰 売却時にかかる主な税金
1. キャピタルゲイン税（IRPF / Capital Gains Tax）
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売却によって得た利益に課税されます
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非居住者の場合、税率は19％（EU外居住者は24％）
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取得費用、改装費用、売却関連費用は控除可能
📌 例：€250,000 で購入し €300,000 で売却 → €50,000 に課税
2. プラスバリア税（Plusvalía Municipal）
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地方自治体による土地価値の上昇分に課される税金
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税額は土地の保有期間や自治体によって変動
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自治体により自動で通知・請求される
3. 3％源泉徴収（Retención del 3%）
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非居住者が売却する場合、売却価格の3％が自動的に源泉徴収されます
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この3％は後日、税務申告により還付または追加納付されます
📉 損失が出た場合はどうなる？
売却価格が取得価格を下回った場合、損失申告により課税ゼロにできることがあります。
スペインの税務当局へ適切に申告することで、将来の利益との相殺にも活用可能です。
🏦 売却益の送金・為替について
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スペイン国内銀行から日本の口座へ送金可能（源泉徴収済であれば制限なし）
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送金前には**税務申告書（Modelo 210）**の控えを提示する場合あり
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円建てに換算する際のレート差にも注意が必要です
👨⚖️ Borderless Lawyers のサポート内容
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不動産売却時の法的アドバイス・書類チェック
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キャピタルゲイン税・プラスバリア税の計算サポート
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非居住者3％源泉徴収の対応・還付申請
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日本語での進捗報告と弁護士による安全な契約立会い
✅ 安心して売却を進めるために
スペインの不動産売却には、日本と異なる法制度・税制が関わってきます。
正しい知識と信頼できる法的サポートがあれば、トラブルなく利益を最大化することが可能です。