Viele Deutsche besitzen Immobilien in Spanien – zur Eigennutzung, als Ferienhaus oder zur Vermietung. Doch mit dem Eigentum kommen auch steuerliche Pflichten, die oft unterschätzt werden. Spanien erhebt mehrere Steuern auf Immobilienbesitz – unabhängig davon, ob Sie vor Ort leben oder nicht.
In diesem Leitfaden erfahren Sie, welche Immobiliensteuern auf Sie zukommen, wie Sie diese korrekt melden und wann anwaltliche Hilfe sinnvoll ist.
🧾 Welche Steuern zahlen Immobilieneigentümer in Spanien?
Es gibt drei Hauptsteuern, die deutsche Eigentümer kennen sollten:
| Steuerart | Beschreibung |
|---|---|
| IBI (Impuesto sobre Bienes Inmuebles) | Jährliche Grundsteuer, kommunal geregelt |
| Einkommensteuer für Nicht-Residenten | Steuer auf fiktive Eigennutzung oder reale Mieteinnahmen |
| Vermögenssteuer (Impuesto sobre el Patrimonio) | Für Immobilien über bestimmten Freibeträgen (regional unterschiedlich) |
📍 IBI – Grundsteuer in Spanien
Die IBI ist eine kommunale Steuer, die jährlich fällig wird:
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Berechnungsgrundlage: Katasterwert (Valor Catastral)
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Höhe: meist 0,4 % – 1,1 % je nach Gemeinde
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Zahlung: einmal jährlich oder in Raten
Achtung: Auch unbebaute Grundstücke oder leer stehende Immobilien sind IBI-pflichtig.
Die IBI wird vom Rathaus (Ayuntamiento) erhoben. Verspätete Zahlungen führen zu Säumniszuschlägen und Zwangsvollstreckung.
💰 Einkommensteuer für Nicht-Residenten (Modelo 210)
Wenn Sie in Deutschland wohnen und Ihre spanische Immobilie nicht vermieten, müssen Sie trotzdem eine Steuer auf die fiktive Nutzung zahlen:
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Bemessungsgrundlage: 1,1 % oder 2 % des Katasterwerts
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Steuersatz für EU-Bürger: 19 %
Bei Vermietung der Immobilie müssen Sie:
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Mieteinnahmen in Spanien versteuern
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bestimmte Kosten absetzen (z. B. Reparaturen, Verwaltung)
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vierteljährliche Steuererklärungen abgeben (Modelo 210 trimestral)
💎 Vermögenssteuer in Spanien
In einigen Regionen (z. B. Katalonien, Valencia, Balearen) fällt zusätzlich eine Vermögenssteuer an:
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Freibeträge: meist 700.000 €, in manchen Regionen höher oder niedriger
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Immobilienwert = Katasterwert, Marktwert oder Erwerbswert (höchster zählt)
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Steuersätze: progressiv, ab 0,2 % bis über 2,5 %
Diese Steuer ist relevant, wenn Sie mehrere Immobilien besitzen oder Ihre Immobilie hoch bewertet ist.
🔁 Wie vermeiden Sie Doppelbesteuerung?
Spanien und Deutschland haben ein Doppelbesteuerungsabkommen (DBA) geschlossen. Es gilt:
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Immobilien werden im Belegenheitsstaat besteuert (also in Spanien)
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In Deutschland müssen sie deklariert, aber nicht nochmals versteuert werden
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Einkünfte aus Vermietung sind ebenfalls in Spanien zu versteuern
Ein Anwalt hilft Ihnen, Steuerpflichten korrekt zuzuordnen und Rückforderungen zu vermeiden.
🧑⚖️ Warum Sie einen Anwalt oder Steuerberater benötigen
Ein Experte unterstützt Sie bei:
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Ermittlung der korrekten Steuerwerte (Kataster, Erwerbswert etc.)
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fristgerechter Abgabe des Modelo 210
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IBI-Zahlung und Kommunikation mit Gemeinden
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rechtlicher Vertretung bei Abwesenheit oder bei Rückständen
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Beratung zur steueroptimalen Nutzung/Vermietung
Gerade bei Nicht-Residenten ist eine steuerliche Betreuung dringend anzuraten.
❓ FAQ: Immobiliensteuer in Spanien für Deutsche
Was passiert, wenn ich meine IBI nicht bezahle?
Es kommt zu Mahnungen, Strafzinsen und ggf. gerichtlicher Vollstreckung – auch aus dem Ausland.
Wann muss ich das Modelo 210 abgeben?
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Für Eigennutzer: bis 31. Dezember des Folgejahres
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Für Vermieter: vierteljährlich, jeweils bis zum 20. des Folgemonats
Kann ich Steuern auch aus Deutschland bezahlen?
Ja – mit NIE-Nummer und spanischem Bankkonto oder durch einen bevollmächtigten Vertreter.
Wie erfahre ich meinen Katasterwert?
Er steht im IBI-Bescheid oder kann beim Ayuntamiento (Rathaus) angefragt werden.
📞 Steuerpflichten klären – mit Expertenhilfe
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